“很多人都愿意简单地做住宅开发业务，但这一业务的黄金时代已经过去了。无论是否承认，都必须接受，从2014年开始，住宅开发业务发生了质的转折。” 远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)主席兼行政总裁李明在其业绩会上称。一项值得关注的数据是，2015年远洋新增投资中，住宅开发占比由过去的90%降至60%，其他业务占比升至40%，未来还将达到60%。这已经不是个案。房企陆续公布的2015年年报都逐渐显露了，开发商对于住宅业务的忧虑，转而在其他领域有所开拓。鲜有亮点的住宅业绩报“住宅这块的业绩报真的找不到亮点。”一家品牌开发商相关人士向21世纪经济报道记者抱怨称。以远洋地产为例，2015年其在进一步压缩管理费用和营销费用（营销费用绝对值下降35%，管理费用绝对值下降16%）的情况下，毛利率仅为20.6%。李明称，“有一点需要引起关注，远洋今年的毛利率与去年基本持平，这是在整个行业毛利率普遍下降的背景下做到的，而且远洋的核心净利率有提升，这也是今年行业内非常少见的。我们保持结转毛利率稳定，且销售毛利率还略有提升，相信在结构调整后，远洋的毛利率会有明显上升。”不仅远洋地产饱受低利润率之困，其他房企也表现不佳。近日标准普尔宣布，根据雅居乐发布盈利预警后的预期，由于2015年利润率下降，该公司信用状况显著削弱。标准普尔称，由于该公司继续致力清理库存，雅居乐的利润率在2016年仍将有压力。雅居乐毛利率从2015年上半年的29.6%降至下半年的22%，部分原因是其在多个销售较弱的市场（如常州和长沙）进行减价销售。尽管2016年到目前为止平均售价有所复苏，但由于雅居乐大量项目处于供应过剩的三四线城市，预计该公司利润率在2016年不会有实质性改善。包括远洋地产、雅居乐地产等企业在内，利润率主要受到此前布局的三四线城市高库存战略影响。一些及早调整战略布局的企业已经开始有所好转。例如，华润置地(橡树湾 润景公馆) 在一二线城市的市场地位增强，及其在深圳市场持有的低成本土地储备，应有助于该公司在2016-2017年维持良好的利润率。业绩报显示，该公司已重新配置土地储备构成，89%的合同销售来自一二线城市。因此在房地产业利润率下滑的背景下，其2015年的毛利润率升至31.2%，高于2014年的30.5%。管理层计划2016年增加合同销售目标13%至960亿元人民币。该公司2016年拥有超过2000亿元人民币的可售物业，只要销售去化率达到47%便可达成目标。降低住宅业务比重开发商已经清楚看到了住宅业务萎缩所带来的业绩压力，而逐渐降低住宅业务比重，找寻新的利润增长点，成为开发商主要的战略方向。远洋业绩会传递的另外一个信息是，远洋地产也在考虑对公司进行更名。李明称，董事局提出公司更名的建议，是出于体现业务结构的考虑。目前远洋的业务结构，除住宅地产开发外，还将投入到物业持有、地产基金、客户服务业等领域。单一的结构将逐步变为有限多元的业务结构。目前的公司名称与业务、市场不太相符。李明表示，很多人都愿意简单地做住宅开发业务，但这一业务的黄金时代已经过去了。无论是否承认，都必须接受，从2014年开始，住宅开发业务发生了质的转折。近一两年，远洋加大了投资性物业的投入力度，对地产基金、物业管理、养老产业、医疗服务、产业园区等领域进行了一系列探索，正是为了能够适应未来产业多元化趋势。日前，中国金茂发布2015年年度业绩，报告期内，其年度收入为221.1亿港元，较2014年下降25%；公司所有者应占溢利37.89亿港元，同比下降28%。此外，统计显示，2015年中国金茂整体销售毛利率39%，与上年持平。业内人士分析，近年来快速发展的中国金茂，在延续销售业绩大幅增长的同时，也出现了企业纯利下滑的现象。其中，公司规模扩张过快以及产品线过于依赖高端项目，都需要引发企业的注意。早在去年10月，方兴地产正式宣布更名“中国金茂控股集团有限公司”，这背后则是企业战略的调整。中国金茂将由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变，并提出了从“双轮驱动”到“双轮两翼”的升级计划。在“销售+持有”的原有战略基础上，中国金茂将加入“金融+服务”两大元素支持其城市开发运营业务。金科地产(金科王府 金科·巴登假日)近期也对外宣布称，从地产商到综合服务商，从重资产转型为轻资产。为100万业主提供生活服务和商业服务体系。虽然仍持有1800万平方米土地储备，但是金科的社区综合服务收入增长快速。未来他们的轻资产占比会超过50%，而目前很多开发商的轻重比是2：8。开发商的这种变化是受到资本市场和评级机构认可的。比如，标准普尔认为，华润置地的投资物业组合应会继续提供不断增长的经常性收入来源。尽管该公司面临具有挑战性的环境和大量待售项目，但认为其执行能力将保持强劲。在标普认定的基准情景中，预期2016年该公司经常性收入净值将达到43亿港元，对利息的覆盖率为0.9倍，其认为这是较高的水平。2015年该公司内生性租金增长率仍达到16%，其2015年前开业商场的出租率维持在90%以上或向该水平改善，除了无锡的一个商场和上海时代广场因装修未达到上述出租率。李明也称，集团凭借审慎的战略部署，适当加大投资性物业比重，商业地产已进入收获期。管理层有信心，投资性物业将可为集团带来丰厚回报。集团未来5年的物业投资规划将主要布局在北京、上海、深圳、杭州、天津等一二线主要城市，预计到2020年，优质的商业地产投资将为集团带来租金收入达人民币40亿元。
